近年來,隨著廣州二手房市場逐步規范,相關的投訴糾紛已大為減少。記者從廣州市房地產中介協會獲悉,雖然2015年全市二手房交易總量較2014年大幅上升,但全年交易糾紛總體呈明顯下降趨勢。該協會全年共受理消費者投訴糾紛50宗,較2014年下降51.9%。2015年投訴糾紛總量,占全年中介促成二手房交易總量的0.08%,僅為前年比例的1/4。但對于購房者來說,動輒數百萬的房產買賣仍讓人“步步驚心”,如何避免落入“陷阱”以及如何維權,成為買賣雙方都非常關心的問題。

　　據悉,2015年二手房交易中發生的糾紛調處類案件總體可分為以下三種情形:一是消費者認為中介公司存在違規或操作不規范的行為(共34宗),主要包括:認為中介存在隱瞞房屋或賣方真實情況,對中介服務費、按揭費、交易稅費、學位等作虛假承諾等情形。其中,隱瞞房屋情況主要涉及:房屋權屬變更、抵押、樓齡、建筑面積、建筑時間、存在租賃,房屋設施存在危險情況,非業主唯一物業,未繳納土地出讓金,未補繳公攤面積費用等。對于此類案件,建議購房人在交易簽約前,應務必要求賣方出示產權證明以及最新的產權查冊證明,以進一步核實房屋權屬、自然狀況及抵押查封等信息,以免造成不必要的糾紛。

　　二是消費者認為中介公司或經紀人員存在失職或服務態度差等情形(共4宗),主要包括:認為中介未清晰解釋限購限貸政策導致交易失敗,不積極協助當事人辦理房屋的買賣或租賃手續,買賣雙方出現糾紛不積極協調處理,因催繳中介服務費言語不當等情形。

　　三是由于交易一方履約意識不足,或交易出現問題后雙方不愿讓步等導致合同無法繼續履行(共12宗)。此類案件通常都會涉及誠意金、定金、違約金或中介服務費等經濟糾紛,建議當事人應及早做好通過司法途徑解決的準備,并積極應對,以免耽誤解決糾紛的最佳時間或錯過案件的訴訟時效。

　　此外,還有一部分糾紛是因消費者自身評估能力及風險防范意識不足所致,如:資金準備不足、對貸款審批額度預計不足、對購房資格條件理解出現偏差等,導致簽約后交易無法繼續履行,造成經濟損失。對此,建議消費者在交易前應多了解房產交易流程及注意事項,充分做好評估,以避免不必要的經濟損失。

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　　補繳社保后,

　　外地人就有資格買房嗎?

　　2012年9月7日,余某從外省到廣州某A公司工作,欲打拼一番事業。2015年9月8日,余某跳槽至收入豐厚的B公司,并決定在廣州購房定居。于是,余某經某中介公司介紹,看中位于越秀區某物業,且得知外地人在廣州購房需連續繳滿社保3年。余某從該中介公司得知限購政策后,立即前往人社局核實自己社保繳納情況,并補繳因跳槽而斷繳的社保。

　　余某認為自身已具備購房資格,遂通過該中介公司與業主周某就上述房屋簽訂《房屋買賣合同》,并分別向周某與該中介公司支付定金2萬元及中介服務費3萬元。但在遞件過戶時,房地產管理部門的工作人員經審查發現余某的3年社保存在補繳情況,不具備購房資格。最終,余某由于不具備購房資格,導致交易不成,已支付的定金與中介服務費因自身違約無法退還。

　　【案例分析】 《2011年廣州限購令細則》與《廣州市人民政府辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作的意見》的相關規定:“不能提供5年內在本市連續繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭,不得購買住房。”本案中,余某非廣州市戶籍居民,亦未在購房之日前5年內在本市連續繳納3年以上個人所得稅或社保,故在本市不具備購房資格。并且,根據《廣州市人民政府辦公廳關于貫徹廣東省人民政府辦公廳轉發國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作通知的實施意見》:“非本市戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明購買住房”的規定,余某不得通過補繳個人所得稅或社保的方式獲取購房資格。

　　【支招】在購房前,應注意核實自身的購房資格,可通過前往房地產管理部門查詢自身名下物業及前往稅務部門或人社局查詢個人所得稅或社保繳納的情況。特別是對于非本市戶籍居民,在跳槽至另一家公司前,應及時與原公司及新公司協商社保的繳納,防止因跳槽出現社保的斷繳。并且,在簽訂買賣合同時,可約定若因購房資格導致交易不能履行的處理方式,從而減少由此產生的經濟損失。另,通過中介方促成房屋交易的,中介公司及經紀人員應向交易當事人說明限購政策,特別是提醒買家核實自身的購房資格。

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　　買共有產權房,

　　能否與單獨一方簽約?

　　陳某與張某為同母異父的兩兄弟,對位于天河區的某物業為共同所有,各占1/2產權。2015年1月18日,他們共同委托某中介公司放盤。次日,買家馬某經該中介公司介紹,與陳某就該房屋協商簽訂《房屋買賣合同》。因馬某知悉陳某只有該物業的部分產權,故在簽約當天,陳某致電張某,張某承諾會在《房屋買賣合同》中補簽。但是,馬某依然擔心張某拒絕簽約而遭受損失,故要求陳某簽訂《承諾書》,約定:“若由于張某不簽訂合同,導致合同無效的,陳某向馬某雙倍返還定金4萬元,以及賠償因支付中介服務費遭受的經濟損失2萬元。”之后,馬某與陳某簽訂合同,并分別向陳某與該中介公司支付2萬元作為定金與中介服務費。但事后,因有另一買家愿意出更高價款購買該房屋,故張某拒絕與馬某簽訂《房屋買賣合同》。在協商無果的情況下,馬某依約將陳某訴至法院,要求其賠償損失。

　　法院經審查,該房屋為陳某與張某按份共有,《房屋買賣合同》上沒有張某的簽名確認,且張某拒絕簽約,陳某也無法提供張某的委托代理證明,故《房屋買賣合同》無效,但因陳某與馬某另外簽訂《承諾書》,以及陳某已支付中介服務費2萬元。最終,法院判決《房屋買賣合同》無效,陳某應當向馬某雙倍返還定金4萬元,以及賠償經濟損失2萬元。

　　【案例分析】 《物權法》第97條規定:“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的,應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,但共有人之間另有約定的除外。”在簽訂合同時,買家應當知悉房屋的產權情況。若房屋存在多人共有,簽訂合同時應當經共有人的簽名確認,或者出示相關的委托證明,證明代理人有交易買賣的權限,否則會使合同存在瑕疵,并有可能導致合同無效。

　　【支招】買家在購房前,可要求業主出示由房地產管理部門提供的產權查冊信息,以了解清楚房屋的產權情況。若房屋為多人共有,應當讓全體共有人到場簽訂合同,以確保所簽訂合同的效力;若在簽訂合同時,只有部分共有人到場,而到場的共有人未能提供書面材料證明其他共有人同意出售的,買家可與到場的共有人另行簽訂協議,約定如未到場共有人此后不同意出售該物業的,由現簽訂合同的共有人承擔違約責任(可約定相應的違約金),從而維護自身的合法權益。

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　　家庭換房,老公背著老婆

　　私下簽約怎么辦?

　　2015年7月15日,王某夫妻欲換購新房,在某中介公司介紹下,前往實地查看位于黃埔區某物業。丈夫王某對該物業表示滿意,但其妻子許某認為該物業無市一級學位,且離市區較遠,不利于孩子上學,表示需再考慮。王某擔心該物業被他人購買,私下單獨與業主吳某簽訂《房屋買賣合同》,并分別向業主與該中介公司支付定金3萬元與中介服務費2.5萬元。事后,妻子許某得知丈夫背著其簽訂合同,非常生氣,拒絕協助支付房款及履行其他交易手續。最終,丈夫王某因許某拒絕協助支付房款,以及自身資金不足,與吳某取消交易,經調解后,該中介公司同意減免王某部分中介服務費。

　　【案例分析】 《婚姻法》第17條:“夫妻對共同所有的財產,有平等的處理權。”《關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(一)》第17條:“婚姻法第十七條關于“夫或妻對夫妻共同所有的財產,有平等的處理權”的規定,應當理解為:(一)夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的,任何一方均有權決定。(二)夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定,夫妻雙方應當平等協商,取得一致意見……”以及《合同法》第426條:“居間人促成合同成立的,委托人應當按照約定支付報酬。”本案中,王某自有資金不足,擬用夫妻共同財產購房,但未取得妻子同意,與業主吳某輕率地簽訂合同,導致其因不能履行支付房款義務而承擔違約責任。同時,王某因簽訂了《房屋買賣合同》,需根據合同法規定,向中介公司支付中介服務費。

　　【支招】出售夫妻共有房屋或者以共有資金購買房屋,涉及家庭主要財產且價值較大,夫妻雙方應當共同、平等協商,考慮好各種因素(比如家人是否同意,購買資金是否充足)后,再簽訂房屋買賣合同或協議。否則,夫妻一方在未取得另一方同意的情況下擅自簽訂合同,如因另一方反對而導致合同無法履行的,簽訂合同的一方仍須承擔法律責任。

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　　繼承房產,爹媽的房子就一定是你的?

　　2015年5月2日,白某父母在一起交通事故中去世,留下一套位于荔灣區的房屋。白某為免睹物思人,趁房市回暖,欲辦理繼承公證,將該房屋過戶到自己名下后出售。在辦理繼承手續時,白某在朋友介紹下,與買家李某簽訂《房屋買賣合同》,保證該房屋僅有其一人繼承及愿承擔由此產生的違約責任。買家李某依約向白某支付定金3萬元。之后,白某取得繼承公證書,發現載有另一繼承人何某。白某疑惑萬分,經調查得知何某為白某父親與前妻所生,且雙方多次溝通,均達不成一致出售意向。最終,因何某拒絕出售房屋,導致交易不成,白某返還雙倍定金給買家李某。

　　【案例分析】 《城市房地產管理法》第38條:“下列房地產,不得轉讓:……(四)共有房地產,未經其他共有人書面同意的;(五)權屬有爭議的;(六)未依法登記領取權屬證書的”。本案的交易房屋發生繼承,需辦理繼承公證及產權轉移登記手續后才能進行交易。而在辦理繼承公證手續時,除了繼承人的范圍之外,還可能涉及遺產范圍、遺囑效力等爭議;有的雖然各方當事人之間沒有爭議,但因年代久遠,相關證明身份關系的證據材料不齊全,也會影響繼承公證的辦理,所以存在一定的不確定性。

　　【支招】遺產繼承既涉及證據的收集審查和事實的認定,又涉及法律的適用和權利義務關系分析,當事人一般難以自行做出準確判斷,故在出售繼承的房屋前,應當先辦妥繼承手續,確認繼承份額,并在房地產管理部門辦理完成產權轉移登記后,再上市交易,避免交易糾紛。

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　　買賣雙方解除交易,還要不要給中介費?

　　家住廣州的楊某,看中本地房產的升值潛力,欲再購房以保值。2015年4月17日,買家楊某通過某中介公司與業主溫某就位于海珠區某物業簽訂三方《房屋買賣合同》,約定楊某需分別向溫某及該中介公司支付定金2萬元及中介服務費3萬元。合同簽署后,楊某依約向溫某支付定金2萬元,但其因無足額現金,當日未支付中介服務費。在辦理貸款手續時,銀行發現楊某的個人征信有問題,不同意審批貸款。于是,楊某與溫某協商決定,定金2萬元賠償給溫某,雙方當場撕毀合同以解除交易。

　　事后,該中介公司多次催促楊某支付中介服務費,但楊某以合同已撕毀,交易取消為由拒絕支付。無奈之下,該中介公司持自己手頭上的《房屋買賣合同》,向仲裁委員會提起仲裁,申請裁決楊某支付中介服務費3萬元。仲裁庭經審查,該中介公司已促成買賣雙方簽訂合同,雖買賣雙方各執的合同已做撕毀,但并不影響該中介公司與楊某的居間關系,且本次交易不成是因楊某貸款不成所致。最終,仲裁庭裁決楊某向該中介公司支付中介服務費3萬元。

　　【案例分析】 《合同法》第424條:“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務,委托人支付報酬的合同。”以及第426條:“居間人促成合同成立的,委托人應當按照約定支付報酬。”本案中,中介公司已促成買賣雙方簽訂合同,交易不成主要是因楊某貸款不成所致,故中介公司有權依約向其收取中介服務費。雖然買賣雙方已撕毀合同,但并不影響中介公司與楊某的居間關系。

　　【支招】通過中介公司辦理房屋交易(買賣/租賃)手續時,中介公司一旦促成交易雙方簽訂買賣/租賃合同,即有權利向當事人收取中介服務費;若當事人需解除交易,除需與另一方當事人協商解除買賣/租賃關系,還需與中介公司協商解除居間關系,即解決中介服務費的支付問題。買賣關系的解除,不等于居間關系的解除。并且,合同關系的解除,不能以撕毀合同的方式,而應在協商一致后簽訂解除關系的書面協議,或者在協商不成時通過司法途徑處理。另,買賣當事人若要保障中介服務費的合理支付,可與中介公司協商采用分項支付的方式,如將全部中介服務費分為促成簽訂買賣/租賃合同服務費、房屋過戶咨詢服務費、房屋交付服務費等。

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　　租房合同未到期,能不能提前解約?

　　2015年3月16日,承租人馮某在某中介公司的介紹下,看中業主添某位于白云區的某房屋,并表示租賃該房屋居住便于其上下班。租賃雙方經協商,于次日簽訂《房屋租賃合同》,租期為兩年。但事后,馮某多次糾集多人在該房屋內賭博,后因周圍群眾告發,最終被公安機關于2015年8月20日抓獲。業主添某得知馮某租賃房屋是用于賭博后,很是氣憤,并提出解除《房屋租賃合同》。馮某以租賃期未滿為由,予以拒絕。雙方爭論無果,添某向法院提起訴訟。

　　法院經審理認為,馮某在租賃期間,將出租屋用于賭博,有公安機關的處罰證明及群眾證言證實,并且賭博是一種嚴重違反社會管理秩序的違法行為,馮某召集他人賭博的行為致使合同的解除條件得以出現。最終,法院判決解除《房屋租賃合同》,并限馮某于判決生效后3天內搬出該房屋。

　　【案例分析】 《合同法》第94條:“有下列情形之一的,當事人可以解除合同:……(五)法律規定的其他情形。”第217條:“承租人應當按照約定的方法使用租賃物。”以及《商品房屋租賃管理辦法》第10條:“承租人應當按照合同約定的租賃用途和使用要求合理使用房屋,不得擅自改動房屋承重結構和拆改室內設施,不得損害其他業主和使用人的合法權益。”合同的解除是指在合同有效成立后,當解除條件具備時,因一方或者雙方的意思表示,使合同的權利義務關系自始或者僅向將來消滅的行為。本案中,出租人添某與承租人馮某的《房屋租賃合同》雖未屆滿,但馮某利用承租的房屋從事賭博這一非法活動,未按合同約定使用房屋,已構成違約,損害公共利益并違反了法律的規定,故添某要求解除租賃合同合法。

　　【支招】承租人租賃房屋,應當依約使用租賃物,不得有損國家利益和社會公眾利益,否則出租人有權解除租賃合同,并追究承租人的違約責任。另根據《合同法》第94條規定,有下列情形之一的,當事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;(二)在履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;(三)當事人一方遲延履行主要債務,經催告后在合理期限內仍未履行;(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;(五)法律規定的其他情形。