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12月29日,市十五屆人大常委會(huì)第二十八次會(huì)議聽(tīng)取了市人大法制委員會(huì)關(guān)于《蘭州市物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》審議結(jié)果的報(bào)告,并分組審議《蘭州市物業(yè)管理?xiàng)l例(草案二次審議稿)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例(二審稿)》)。按照即將出臺(tái)的《條例(二審稿)》,我市“四級(jí)管理、重心下移”的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)將升為法規(guī)條文。
填補(bǔ)法律空白化解轉(zhuǎn)型期矛盾
“目前,我市物業(yè)管理行業(yè)已進(jìn)入轉(zhuǎn)型期,矛盾糾紛增多,部分矛盾甚至升級(jí)為局部性的群體性事件。為解決物業(yè)管理行業(yè)的突出問(wèn)題,我市應(yīng)盡快制定出臺(tái)一部完善的物業(yè)管理地方性法規(guī),以彌補(bǔ)這方面的法律空白。”此前,在《蘭州市物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》進(jìn)入一審立法程序時(shí),市委常委、副市長(zhǎng)何向東如是說(shuō)。
在此次二審中,市人大法制委員會(huì)主任張福壽說(shuō),2001年公布實(shí)施的《蘭州城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前物業(yè)管理的新形勢(shì)和《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)上位法的規(guī)定。即將出臺(tái)的《蘭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》,將對(duì)我市物業(yè)管理的新情況、新問(wèn)題以地方性法規(guī)的形式進(jìn)一步明確,特別是對(duì)我市“四級(jí)管理、重心下移、規(guī)范服務(wù)”的蘭州管理模式予以確認(rèn),并上升為地方性法規(guī)。《條例(二審稿)》明確,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督,落實(shí)老舊住宅小區(qū)管理工作。
“應(yīng)當(dāng)可以預(yù)見(jiàn),在今后發(fā)生物業(yè)糾紛時(shí),采取社區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)三方協(xié)調(diào)機(jī)制,能夠及時(shí)、有效地預(yù)防和化解物業(yè)管理的矛盾和糾紛。”參會(huì)的人大代表如是評(píng)價(jià)。
業(yè)主大會(huì)的職責(zé)將更加明確
在分組討論中,參會(huì)代表提出,《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)于業(yè)主大會(huì)形成有效決議的要求較高,但現(xiàn)實(shí)中業(yè)主出席業(yè)主大會(huì)行使表決權(quán)的比例一般比較低,因此很難形成有效決議,遇到緊急事件,容易造成巨大損失。為解決這一問(wèn)題,《條例(二審稿)》引入了物業(yè)管理委員會(huì)制度,作為對(duì)業(yè)主大會(huì)制度的有效補(bǔ)充,該規(guī)定能有效解決日常監(jiān)管中的重大矛盾。如,新制定的《條例(二審稿)》明確規(guī)定,“利用業(yè)主共有的道路、場(chǎng)地設(shè)置車(chē)位和管理收費(fèi)、收益使用、公布方面的事項(xiàng)”由業(yè)主大會(huì)決定。同時(shí),包括選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、改建和重建建筑物及其附屬設(shè)施、確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案等,也由其決定。作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),業(yè)主委員會(huì)由5至11人的單數(shù)組成,業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)連續(xù)居住一年以上的業(yè)主;身體健康,年齡不超過(guò)70周歲,能夠履行委員職責(zé);本人、配偶及其近親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)企業(yè)或者任職等條件。業(yè)主委員做出的決定,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示不少于15天。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)開(kāi)支范圍、標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)主委員會(huì)委員的工作津貼等,由業(yè)主大會(huì)決定。上述費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān),有公共收益的,從公共收益中支付。業(yè)主委員會(huì)委員的工作津貼不得高于當(dāng)?shù)刈畹蜕畋U蠘?biāo)準(zhǔn)。
另外,為防止物業(yè)管理委員代替法定的業(yè)主委員會(huì)和其權(quán)力的擴(kuò)張,將物業(yè)管理委員會(huì)修改為臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì),并規(guī)定根據(jù)本小區(qū)的實(shí)際情況可以成立也可以不成立,還規(guī)定“待業(yè)主大會(huì)成立后,自行終止”。
老舊小區(qū)可分期交存專(zhuān)項(xiàng)維修資金
《條例(二審稿)》細(xì)化了住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金方面的規(guī)定。住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有,專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期之后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,不得挪作他用。還制定了一些符合實(shí)際的原則規(guī)定,包括可以進(jìn)行保值增值運(yùn)作、老舊住宅小區(qū)可以分期交存、可以在緊急情況下開(kāi)通資金使用的綠色通道、可以就單幢住宅樓的維修單獨(dú)表決或者征求意見(jiàn)等。同時(shí),物業(yè)保修期內(nèi)發(fā)生的維修、更新、改造責(zé)任和費(fèi)用,由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān);保修期滿(mǎn)后的維修、更新、改造責(zé)任和費(fèi)用中規(guī)定,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備部分,業(yè)主專(zhuān)有部門(mén)的,由業(yè)主承擔(dān);業(yè)主專(zhuān)有部分之外的,由相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位承擔(dān)。
另外,《條例(二審稿)》還對(duì)物業(yè)使用的禁止行為予以明確,包括將無(wú)防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房,或者將衛(wèi)生間改在下層住戶(hù)的臥室、起居室(廳)、書(shū)房和廚房的上方;違法搭建、改建建筑物、構(gòu)建物等情況;將住宅合租作為員工宿舍供多人居住,影響物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生和居民的正常生活等情況。
“強(qiáng)制消費(fèi)”擬罰款五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下
針對(duì)法律責(zé)任過(guò)少和針對(duì)性不強(qiáng)的實(shí)際,《條例(二審稿)》對(duì)該部分進(jìn)行了細(xì)化和明確,對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位和政府及其部門(mén)以及工作人員設(shè)置了明確的法律責(zé)任。違反擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行改變物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)劃用途;向業(yè)主、物業(yè)使用人制定裝飾裝修企業(yè)或者強(qiáng)行推銷(xiāo)裝飾裝修材料;提高利用業(yè)主共有的道路、場(chǎng)地設(shè)置的車(chē)位停車(chē)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的,由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正,有違法所得的,沒(méi)收違法所得;逾期不改正的,處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款。設(shè)置營(yíng)業(yè)攤點(diǎn);許可或者默許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告宣傳、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的,由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正,有違法所得的,沒(méi)收違法所得;逾期不改正的,處三千元以上三萬(wàn)元以下罰款。
記者 邵其珍 實(shí)習(xí)生 夏靚
物業(yè)“四級(jí)管理”
●四級(jí)物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制網(wǎng)絡(luò)由市物業(yè)管理辦公室、區(qū)(縣)物業(yè)管理辦公室、街道物業(yè)管理辦公室和社區(qū)物業(yè)管理組織共同構(gòu)成。居民住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的重心下移到街道,落實(shí)靠社區(qū)。
●區(qū)級(jí)物管部門(mén)將主要負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)三級(jí)(含暫定)物業(yè)企業(yè)資質(zhì)審核、發(fā)證,一二、級(jí)物業(yè)企業(yè)資質(zhì)初審上報(bào),轄區(qū)內(nèi)企業(yè)資質(zhì)年檢,轄區(qū)內(nèi)前期物業(yè)招投標(biāo),住宅室內(nèi)裝飾裝修監(jiān)管,物業(yè)企業(yè)量化考核,縣區(qū)級(jí)優(yōu)秀項(xiàng)目考核,轄區(qū)物業(yè)管理信訪(fǎng)處理等行業(yè)監(jiān)管工作;
●街道辦事處可發(fā)揮一級(jí)網(wǎng)格作用,主要負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo),三級(jí)(含暫定)物業(yè)企業(yè)資質(zhì)預(yù)審,一、二級(jí)物業(yè)企業(yè)資質(zhì)預(yù)審上報(bào),轄區(qū)內(nèi)企業(yè)量化考核扣分,轄區(qū)物業(yè)管理信訪(fǎng)處理,老舊小區(qū)和“三不管”樓院管理等工作;
●社區(qū)發(fā)揮二級(jí)網(wǎng)格作用,主要負(fù)責(zé)協(xié)助街道做好轄區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo),企業(yè)量化考核扣分,老舊小區(qū)和“三不管”樓院管理,物業(yè)管理矛盾糾紛處理等工作。
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