去年的“金九銀十”變成了今年的“鐵九銅十”，成交量幾近“冰凍”，但房價卻沒有普遍下跌，樓市還在博弈什么？中國人為何如此鐘情于樓市？購房者與政策調控的角力中，未來樓市會有怎樣的變數？

本文主要內容：

1、現在沒有炒樓客了！

2、炒房客去哪了？政府出了哪些招？

3、不炒房了房價就能跌？

4、未來，漸進式放松勢在必然

1.樓市降溫，很多人在等降價

目前，熱點城市樓市冷淡，某地產數據顯示，1-9月，北京、上海、廣州、深圳等一線城市，平均成交跌幅達到了40%，其中北京跌幅達到了45%，深圳達到47%。二線城市之前的熱點城市，南京下調了57%，福州下調60%。自去年9月底以來，從限購、限貸、限價、限售、限商的“五限”到“購租并舉”“租售同權”，已有超百城市發布150余次樓市調控政策。

在輪番政策影響下，以一線城市為代表的全國熱點城市房價持續降溫。具體到城市，一線城市樓市網簽數據呈現下降趨勢：

北京新建住宅黃金周前6日網簽78套，二手房網簽23套，均是2009年來的歷史最低值，同比跌幅達到了72%；上海黃金周前6日網簽新建住宅147套，同比跌幅達到了78%。

今年1-9月房地產數據顯示，北京、上海、廣州、深圳等一線城市，平均成交跌幅達到了40%，其中北京跌幅達到了45%，深圳達到47%。二線城市之前的熱點城市，南京下調了57%，福州下調60%。

隨著樓市清冷，在業績和資金回籠壓力之下，一些新房項目開始推出了特價房源以及相關優惠，以讓利的方式吸引成交，而二手房方面買家議價能力變強。

多位銷售這樣形容：“現在沒有炒樓客了，都是‘剛需’‘剛改’的客戶，各個樓盤的價格也實在了很多。”這似乎預示著，中國樓市正進入“成交量”的冬天。然而這個冬天并不完全是購房者自主決定不交易，而是政府“凍房”限購初現成效。

2.調控升級，政府出了哪些招數？

近日，國家發改委副主任、國家統計局局長寧吉喆在國新辦新聞發布會上透露，房地產長效機制正在緊鑼密鼓制定，會適時出臺。調控手段也逐漸從此前的需求端轉向供給端，其中，最為明顯的一個變化就是當前房源供應渠道的多樣化，如商品房、自住型商品房、共有產權房、租賃住房、保障房等。

隨著中國樓市限購升級，政府出了哪些招數？

1、在產權登記上，拉長“網簽”、“備案”時間。

2、從銀行房貸額度上控制，導致銀行放款速度慢下來。尤其是很多銀行上浮了首套房的貸款利率，以及嚴查貸款資格。

3、“限購”、“限貸”，尤其是“限售”，讓你買不了，也賣不了，尤其是對炒房者是一個重大打擊，如果房子不盡快出手，有可能資金鏈會斷裂。

政府希望我們暫時忘記樓市，把精力投入到實體經濟中。然而很多炒房客仍然手握資金，尋找下一個囤房目標，一二線城市炒房成本逐漸升級，以及各種限購限售政策出臺，他們將目光轉向正在發展中的三四線城市。

3.為什么中國人如此熱衷買房？

首先，只要一線城市還有人口涌入，房子供不應求，就有上漲的空間。比如，早在東京還是1200萬人口的時候，當時就跟北京一樣，日本下決心把人口控制住，發展了東京的衛星城市，修了條高速鐵路，說半小時就能到大阪，大家去大阪生活吧。結果路是修好了，東京人不但沒去大阪，反而大阪的人全都跑到東京來了，現在東京多少人了呢？翻了三倍，3千多萬了。 

只要人口還在源源不斷的往一線城市涌入，房價似乎很難不漲。

其次，目前各地樓市調控升級，有些地方壓抑了剛需的購房需求，樓市平穩后熱點城市的購房需求可能被激發，或導致房價上漲。比如，2016年的一波上漲令人印象深刻，深圳跳漲50%，隨后北京、上海輪番上漲，并蔓延至二線城市。因此，政府提出了樓市長效機制。

最后，由于各國央行競相放水，貨幣超發，致使資金沒有更好的地方儲存，大家只能堆積到房產。股市如果技術不好，可能是賠得傾家蕩產，理財市場上跑路的公司越來越多，安全性下降。對于普通的老百姓，買房保值或許是唯一穩妥的辦法。

所以，當我們在討論房價是不是下降的時候，不能僅僅看成交量是否暴跌，而是要看房價是不是真的下降了，而不是表現出假摔或者橫盤的現象。

4.房價會降？房價不會降？

央行的問卷調查顯示：31.8%的居民預期下季度房價將繼續“上漲”，10.3%的居民預期“下降”，有11.8%的居民“看不準”房價。

那么，房價真的不會降嗎？

據傳，長沙、南昌等二線城市先后表態要嚴控房價上漲，未來房價同比上漲并且環比還在繼續上漲的城市也會更加嚴格執行限價令。但是，在供需矛盾越來越大的城市，片面追求房價環比不上漲的調控顯然是不現實的，如果供應不能增加，房價上漲的壓力就不能緩解。

十八大已經明確指出：要“使市場在資源配置中起決定性作用”，相信未來還是會延續確認這一原則。

那么，按照住建部、國土資源部《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》精神，就需要各地政府進一步統一思想共識，才能實現以12個月左右的標準去化周期來增加住宅用地供應。

愿望是美好的，但期望供求關系的基本平衡也是不現實的。

土地供應難以增加，房價上漲就在所難免，抑制泡沫旨在防止泡沫的繼續膨脹，而非限制房價永遠不再上漲，要求今年房價環比不上漲既強調了中央政府控房價的決心，也暗示明年房價未必也會環比不漲。

當然，需要注意的是當前樓市仍在繼續降溫，成交量進入凜冬，對于已經上車的投資客來說，未來會有一段相當長的“苦日子”要熬。但長期來看，漸進式放松勢在必然。