原標題：樓市盛世背后真相：270家上市房企錄得歷史上大面積虧損

中國房地產報記者通過統計A股125家上市房企半年報發現，凈利潤同比下滑的房企有53家。其中，虧損房企有23家，且均已連續多年凈利潤下滑。而在145家港股上市房企中，虧損房企則多達40家。

中房報研究員許倩

今年以來，一二線樓市火爆的銷售熱情，為房企帶來了銷售業績的高速增長，但企業凈利潤的增長速度卻沒有跟上。相反，接近半數的房地產商雖然營業收入增長了，但凈利潤同比卻出現下滑局面。

中國房地產報記者通過統計A股125家上市房企半年報發現，凈利潤同比下滑的房企有53家。其中，虧損房企有23家，且均已連續多年凈利潤下滑。而在145家港股上市房企中，虧損房企則多達40家。

據中國房地產報記者統計，上半年虧損最為嚴重的上市房企是人和商業[-1.32%]控股有限公司，上半年虧損了144.9億元；排在其后的恒盛地產[-1.16%]上半年虧損了20億元；排在虧損榜第三位的嘉凱城[-3.49% 資金 研報]上半年虧損9.52億元，資產負債率更是高達93.55%，利息支付倍數為-59.41%，顯示嘉凱城目前營業收益甚至遠遠不足以償付借款利息。

不斷攀升的土地成本、仍在上漲的資產負債率，正在壓縮眾多房企的盈利空間。中原地產研究中心統計數據顯示，在過去連續4年利潤率下調后，即使今年上半年市場成交爆發，房企平均利潤率依然下調到8.15%。而即使在成交慘淡的2015年同期，利潤率也有10.1%。

中國房地產報記者統計發現，即便如中國恒大、融創中國[-0.20%]、陽光城[0.00% 資金 研報]、保利置業、遠洋集團、雅居樂、世茂房地產[-1.08%]、九龍倉這樣的全國銷售前30強房企，也出現銷售額增長但凈利潤卻同比下滑的尷尬局面。

更多房企所面臨的問題則是凈利潤規模盡管也取得一定增長，但漲幅卻遠小于當期營業收入的漲幅。以萬科和保利地產[1.99% 資金 研報]為例，這兩家銷售金額超過千億元的企業上半年的營業收入增幅分別為49%、30%，但歸屬母公司股東的凈利潤增速分別只有10.42%和0.21%。

一線城市、部分二線城市地王頻出，將土地成本抬升到新高度，甚至對沖了內地低利率環境所帶來的融資成本下降。這使得房企利潤率持續下滑成為趨勢。頻出的高價地塊如果不能順利“解套”，債務杠桿最終可能成為房企脖子上的致命套索。

融信盈利增速最快 融創凈利潤同比大跌

中國房地產報記者統計今年上半年銷售30強房企盈利榜單發現，相比上半年30強房企銷售額的大幅上漲，其凈利潤表現卻普遍稍遜，房企增收不增利的現象愈發明顯。其中，9家大型房企凈利潤同比下滑。

千億級房企中國恒大，上半年銷售額同比大增62.8%，但由于急速擴張追求規模，凈利潤卻被嚴重侵蝕。中國恒大上半年歸屬上市公司股東的凈利潤僅20.17億元人民幣，同比下滑78.6%；核心業務利潤78.1億元，同比跌23%；核心業務利潤率更是降至只有單位數的8.9%，同比銳降4.2個百分點；毛利率為28.3%，維持與去年同期相對穩定的水平；資產負債率高達81.79%。恒大的財報指出，盈利下跌主要由于投資物業公平值收益減少、匯兌損失、金融資產虧損等。

其實，中國恒大自2015年就開始出現盈利下滑。財報顯示，中國恒大2015年凈利潤為104.6億元，同比下滑17%。

凈利潤下滑幅度最大的龍頭房企是融創中國。半年報顯示，融創中國上半年凈利潤約為1.03億元，較去年同期減少91.8%，股東應占凈利潤為0.73億元，較去年同期減少92.3%。

“我們今年初的銷售目標是800億元，預計9月份就可以完成，按照這個節奏，今年銷售1100億元沒有問題。”融創中國執行董事兼行政總裁汪孟德在公司半年度業績發布會上表示。對于公司凈利潤的大幅下滑，汪孟德的解釋則是“由于匯率和項目結轉對利潤造成的階段性影響”。

值得注意的是，融創中國今年拿地舉動頗為積極。“去年以來的積極并購和拿地，會使得融創投資成本增加，導致盈利出現下滑。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，若成本投入過多，而下半年部分熱點二線城市頻繁出現政策調控，會存在價格下調的可能性，或造成企業項目定價提高的空間會收窄，引起整體盈利空間減少，這是融創需要警惕的風險。

利潤同比下滑的大型房企還有陽光城、保利置業、雅居樂、遠洋集團、世茂房地產、九龍倉及龍湖地產[-0.93%]。其中，陽光城上半年僅盈利1.71億元，凈利潤同比下滑46.39%，資產負債率達82.61%，較2015年底增長2個百分點。多元化是陽光城近年來的一個標志性動作，或許短期內占用了部分資金。

保利置業上半年實現凈利潤0.5億元，同比下滑42.97%，而同期公司銷售額則同比增長45.48%。據悉，上半年保利置業共獲取36個項目，總土地成本450億元。雅居樂地產上半年實現凈利潤6.04億元，同比下滑37.41；遠洋地產[0.23%]上半年凈利潤同比下滑35.41%。

30強房企盈利排行榜中，凈利潤同比增幅達3位數的房企有3家，分別是：融信中國（凈利潤上漲261.92%）、富力地產[-0.12%]（凈利潤上漲116.86%）、招商蛇口（凈利潤上漲113.37%）。

30強房企過半毛利率下跌 7成負債率攀升

在中國房地產報發布的銷售30強房企毛利率榜單中，15家房企毛利率較2015年底下降。其中，毛利率下降最明顯的房企是融信中國。上半年融信中國銷售毛利率為18.4%，而2015年底融信中國的銷售毛利率則為36.61%。此外，萬科地產、中國海外發展[0.39%]、萬達商業、保利地產、招商蛇口、富力地產、金地集團[-0.74% 資金 研報]等房企均出現毛利率下滑趨勢。

長江證券[-1.15% 資金 研報]分析師蒲東君表示，房地產行業整體毛利率不斷下滑的主要原因在于地價占房價比例越來越高，部分地區甚至出現“面粉價格貴過面包”現象。另一方面，由于房企越來越多采用合作拿地開發的模式，少數股東損益占比逐漸提升，導致凈利潤率增速低于毛利率增速。

不過，仍有15家上市房企出現毛利率上升情況。毛利率最高的房企是九龍倉，上半年毛利率達50.67%，較2015年底47.93%的毛利率抬升了近3個百分點。

華夏幸福[-0.38% 資金 研報]的毛利率僅低于九龍倉，排在銷售30強房企毛利率排行榜的第二位，上半年毛利率達50.32%，較其2015年底34.52%的毛利率，提升了15.8個百分點，成為毛利率增長最快的房企。此外，華潤置地[0.48%]的毛利率提升2.7個百分點到33.91%。

另一個值得警惕的問題是，在房企凈利潤率及毛利率整體下降的同時，資產負債率卻仍在攀升。根據中國房地產報記者統計的銷售30強房企資產負債率排行榜，30家房企中，上半年資產負債率較去年年底進一步增加的房企多達21家，即僅9家房企負債率下降，而負債率超過70%的房企有20家。

負債率最高的房企仍是融信中國。上半年資產負債率為89.83%，較去年年底85.42%的負債率增加4.4個百分點。綠地控股的資產負債率則由2015年底的84.62%增加到了上半年的88.36%。萬科地產、中國鐵建[-0.44% 資金 研報]、榮盛發展[0.14% 資金 研報]、綠城服務、新城控股的資產負債率均超過了80%，而在2015年底他們的負債率還在80%以下。

或許，正是國內寬松的融資環境，為房企提供了低廉且源源不斷的資金，同時也助長了房企資產負債率的攀升。

人和商業、恒盛地產、嘉凱城嚴重虧損

就在房價上漲、房地產市場銷售火爆的環境下，仍然有不少房企處在生死邊緣。

中國房地產報記者統計發現，今年上半年業績虧損的上市房企多達63家。根據中國房地產報記者統計的虧損最嚴重的前30家房企排行榜，排在前十名的房企分別是人和商業、恒盛地產、嘉凱城、天津松江[-0.16% 資金 研報]、上海證大[-1.55%]、云南城投[-2.27% 資金 研報]、裕田中國、景瑞控股、中國城市基礎設施、珠光控股。

人和商業的公告顯示，上半年人和商業獲得虧損約人民幣144.93億元（去年同期約虧損5.2億元人民幣），其中，來自終止經營業務的虧損約144.96億元人民幣，而公司目前的市值僅有80.85億元人民幣。據業績報告，終止經營業務指的是其上半年出售的44項地下商城業務，包括23幢已落成商城、11幢在建商城、10幢已取得相關建筑批文的規劃中商城。

而人和商業之所以出售這些業務，正是為了償還即將到期的海外巨額債務。事實上，人和商業近年來一直處于虧損狀態。截至2015年底，人和商業全年虧損44.36億元，而這已是人和商業連續第三年虧損。在此之前的2013年、2014年，其虧損額分別達到17億元、17.15億元。

人和商業的生存困境反映的是當前整個商業地產行業面臨的嚴峻形勢。中國社會科學院近日發布的《中國商業發展報告（2016年~2017年）》稱，2013年以來，我國百貨業陷入倒閉潮，目前，這種倒閉趨勢仍然在加劇。各級地方政府應審慎開發商業地產，防止再次形成購物中心、奧特萊斯、城市綜合體，甚至電子商務產業園區等商業地產開發熱。

恒盛地產上半年虧損了20億元，較2015年同期的應占虧損9.966億元擴大100.7%；資產負債率為79.51%。而恒盛地產自去年就曾被業界預測很可能成為第二個佳兆業而陷入破產危機，去年虧損了38.78億元。

嘉凱城上半年虧損了9.52億元，成為A股上市房企中虧損最嚴重的房企，資產負債率更是高達93.55%。嘉凱城方面表示，報告期內公司銷售結轉的房地產項目毛利較低、財務費用上升等原因，造成公司上半年虧損幅度較大。而事實上，嘉凱城近幾年一直處于虧損狀態，頻繁出售旗下項目股權也并未能緩解嘉凱城緊張的資金鏈，直至最終被中國恒大收購，嘉凱城仍未走出虧損局面。（來源：鳳凰網）